Het was bijna anders gelopen. In het conceptwetsvoorstel voor de Fiscale Verzamelwet 2027 stond dat schenkingen van woningen voortaan tegen de marktwaarde gewaardeerd zouden worden, niet langer tegen de doorgaans lagere WOZ-waarde. Op 27 maart 2026 trok het kabinet dit voornemen in via de Voorjaarsnota. Reden: negatieve uitvoeringstoets. Voor wie een woning aan de volgende generatie wil overdragen, blijft het oude regime bestaan: de WOZ-waarde is en blijft leidend voor de schenkbelasting.
Dat klinkt als bureaucratisch nieuws zonder gevolgen. Het tegendeel is waar. Het verschil tussen WOZ en marktwaarde loopt op het gemiddelde Nederlandse pand op tot vijf tot vijftien procent, en bij specifieke woningen aanzienlijk meer. Dat verschil blijft fiscaal onaangeroerd, ook voor schenkingen vanaf 2027.
Wat het concreet oplevert.
Een ouder bezit een verhuurde woning. Marktwaarde: € 450.000. WOZ-waarde 2026: € 380.000. Hij wil de woning schenken aan zijn dochter van 35.
Voor de schenkbelasting telt de WOZ-waarde. Belastbare verkrijging: € 380.000 minus de jaarvrijstelling van € 6.908 = € 373.092. Schenkbelasting: 10% over € 158.669 = € 15.866, plus 20% over de resterende € 214.423 = € 42.884. Totaal schenkbelasting: € 58.750.
Voor de overdrachtsbelasting telt wel de marktwaarde. Dochter betaalt overdrachtsbelasting omdat zij de woning niet zelf gaat bewonen: 8% (tarief 2026) over € 450.000 = € 36.000.
Er bestaat een samenloopregeling: de overdrachtsbelasting die wordt geheven over hetzelfde deel waarover schenkbelasting wordt geheven, mag in mindering komen op de schenkbelasting. Concreet: 8% over de belaste schenkgrondslag van € 373.092 = € 29.847. Dat bedrag wordt afgetrokken van de schenkbelasting. Netto schenkbelasting: € 58.750 minus € 29.847 = € 28.903. Plus de overdrachtsbelasting van € 36.000. Totale fiscale last: € 64.903.
Vergelijk dat met een woning zonder verschil tussen WOZ en marktwaarde (hypothetisch, en het scenario waar het kabinet naartoe wilde). Schenkbelasting zou dan zijn berekend over € 443.092: 10% over € 158.669 = € 15.866, plus 20% over € 284.423 = € 56.884. Totaal: € 72.750. Het WOZ-voordeel scheelt op dit pand dus ruim € 14.000.
Voor wie dit instrument werkelijk werkt.
Niet voor elke woning, en niet voor elke familie. Drie kenmerken die het waardevol maken:
Een. Een tweede woning, vakantiewoning, verhuurpand of woning waarin de schenker zelf niet meer woont. Voor de eigen-woning-schenking aan een kind dat er zelf gaat wonen, geldt de overdrachtsbelasting nog 2% (of de startersvrijstelling), en dan blijft minder ruimte voor samenloop-aftrek. Het WOZ-voordeel blijft bestaan, maar weegt minder zwaar in de totale rekensom.
Twee. Een duidelijk verschil tussen WOZ en marktwaarde. In gemeentes waar de WOZ-beschikking minder snel reageert op de markt loopt het verschil soms tot twintig procent op. Bij een woning waar WOZ en marktwaarde dicht bij elkaar liggen, is er weinig te winnen.
Drie. Een ontvanger met liquiditeit. De combinatie van schenkbelasting en overdrachtsbelasting komt aan op tienduizenden euro's, soms meer. Zonder liquiditeit aan de ontvangende kant gaat dit niet werken zonder additionele constructies.
Een variant: verkopen tegen WOZ-waarde.
Naast direct schenken bestaat er een tweede route, fiscaal aantrekkelijk en juridisch geaccepteerd. Verkoop de woning aan het kind voor de WOZ-waarde, niet de marktwaarde. Het verschil tussen WOZ en marktwaarde wordt door een beleidsbesluit van de staatssecretaris uit 2022 niet als schenking aangemerkt — mits de verkoop daadwerkelijk plaatsvindt en het kind het bedrag ook werkelijk betaalt.
Bij hetzelfde voorbeeld: woning marktwaarde € 450.000, WOZ € 380.000. Verkoop aan dochter voor € 380.000. Dochter betaalt overdrachtsbelasting van 8% over de werkelijke koopsom (formeel: hoogste van koopsom of marktwaarde, dus € 450.000) = € 36.000. Geen schenkbelasting omdat de WOZ-waarde geldt als ondergrens voor het al-dan-niet-bestaan van een schenking. Effect: het kind heeft een woning gekocht voor € 380.000 met een werkelijke waarde van € 450.000 — € 70.000 vermogensvoordeel onbelast verkregen.
Heeft het kind niet de € 380.000 contant? Dan ligt de combinatie voor de hand met een familiehypotheek of een gedeeltelijke kwijtschelding van de koopsom. Bij gedeeltelijke kwijtschelding ontstaat opnieuw schenking, met de jaarvrijstellingen die daarbij horen.
Wat niet mag.
Verkoop onder de WOZ-waarde. Als de woning voor minder dan de WOZ wordt verkocht, geldt het verschil tussen WOZ en koopsom alsnog als schenking, en wordt daarover schenkbelasting geheven. De WOZ functioneert hier dus als ondergrens: erboven verkoop je vrij van schenkbelasting, eronder krijg je het verschil als schenking belast.
Te snelle doorverkoop. Een kind dat de woning binnen korte tijd doorverkoopt voor de werkelijke marktwaarde, kan worden geconfronteerd met inkomstenbelasting (resultaat uit overige werkzaamheden) over het verschil. De fiscus heeft hier oog voor patronen die op vermomde verkoop met aansluitende winstrealisatie wijzen.
Wat dit betekent voor planning.
Voor wie overweegt een woning naar een kind te schuiven, is geen haast geboden. De deadline die in 2025 alom werd verkondigd, bestaat niet meer. Tegelijk: er is geen reden om eindeloos te wachten. WOZ-waarden bewegen elk jaar, schenkbelasting-vrijstellingen worden jaarlijks geïndexeerd, en de fiscale situatie van de schenker zelf kan veranderen. Wie het idee al langer overweegt, kan in 2026 of 2027 met dezelfde fiscale kaders aan de slag.
Een verstandige tussenstap is om bij de gemeente een actuele WOZ-beschikking op te vragen en, indien gewenst, bezwaar te maken voordat de schenking wordt geformaliseerd. Een te hoog vastgestelde WOZ kost geld bij de schenking. Andersom: een uitzonderlijk laag vastgestelde WOZ trekt aandacht.
De les in één zin.
Het verschil tussen WOZ en marktwaarde is een van de stillere fiscale instrumenten in de Nederlandse schenkbelasting. Het bleef bestaan toen het in 2025 nog leek dat het zou verdwijnen, en is voor families met een tweede woning of verhuurpand het verschil tussen tienduizenden euro's wel of niet aan de Belastingdienst.
Reken jouw situatie door op de rekentool: WOZ-waarde, marktwaarde, schenk- plus overdrachtsbelasting, samenloop. Tarieven 2026.