De jubelton is dood, sinds 2024. Wat ervoor in de plaats kwam, kwam niet uit nieuwe wetgeving maar uit een instrument dat al decennia bestaat: de familiehypotheek. Een ouder leent zijn kind geld voor een huis, tegen marktconforme rente, met of zonder hypotheekrecht op het pand. Het kind betaalt rente terug. De rente is voor het kind aftrekbaar in box 1 (eigenwoningschuld), voor de ouder belast in box 3 (over de uitstaande lening). Voor een groot deel van de Nederlandse middenklasse is dit het meest concrete alternatief voor de afgeschafte jubelton.
De rekensom waarom het werkt.
Een ouder heeft € 100.000 vrij vermogen. Een kind koopt een huis van € 350.000 en heeft € 280.000 hypotheek nodig (na eigen inbreng). De ouder leent het kind € 50.000 tegen marktconforme rente, zeg 4%. De resterende € 230.000 leent het kind bij de bank.
Wat het kind voelt. In plaats van € 280.000 bij de bank tegen bijvoorbeeld 4,2%, is de gemiddelde rente nu lager omdat de ouder-lening gunstiger is. Belangrijker: omdat de ouder-lening minder onderhandelt over voorwaarden en geen acceptatiecriteria stelt, kan het kind één grotere lening krijgen dan de bank alleen zou hebben goedgekeurd. Maandlast iets lager, leencapaciteit hoger.
Wat de ouder voelt. De € 50.000 zat in box 3 te verteren met een forfait van 6,00% rendement waarover 36% belasting werd geheven, effectief 2,16% per jaar belasting op vermogen dat in werkelijkheid niets opbracht. Nu staat de € 50.000 uit als lening die 4% rente opbrengt, dus € 2.000 per jaar inkomsten. Die rente blijft in box 3 belast, maar tegenover een werkelijke opbrengst van € 2.000 staat een forfaitaire heffing van € 1.080. Effectief rendement na belasting: ~1,8%. Veel beter dan op een spaarrekening tegen 1,5% bruto.
De spelregel die mensen missen.
De rente moet daadwerkelijk worden betaald door het kind, en daadwerkelijk worden ontvangen door de ouder. De familiehypotheek is geen verkapte schenking. Wie de rente kwijtscheldt, ziet het kwijtgescholden bedrag als schenking belast. Een ouder die het kind € 50.000 leent tegen 4% en de jaarlijkse rente van € 2.000 elk jaar kwijtscheldt: het kind heeft elk jaar een schenking van € 2.000 ontvangen, ruim binnen de jaarvrijstelling van € 6.908. Geen probleem dus, mits het bedrag binnen de jaarvrijstelling blijft.
Wat wel een probleem wordt: niet-marktconforme rente. Een ouder die zijn kind € 200.000 leent tegen 1% (terwijl de markt op 4% staat) wordt geacht een schenking te doen van het verschil. Marktconforme rente is in de praktijk de rente die het kind ook bij een bank zou betalen, met een tolerantie van een procentpunt. Bij twijfel: vaste rentecontracten met aflossingsschema, zoals een echte hypotheek werkt.
Wanneer de familiehypotheek echt beter is dan een schenking.
Voor wie de jubelton-aandoening had: een eenmalig bedrag van bijna een ton aan een kind geven voor het huis. De familiehypotheek bereikt hetzelfde resultaat maar over een veel langere periode.
Stel: een ouderpaar wil een dertigjarige dochter helpen met een huis ter waarde van € 400.000. Pad één: eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 schenken, kind koopt huis met € 33.129 eigen inbreng plus € 366.871 hypotheek bij de bank. Pad twee: jaarlijkse jaarvrijstelling van € 6.908 schenken voor aflossing van een familielening van € 100.000 die de ouders aan het kind verstrekken bij aankoop.
Over tien jaar via pad twee: 10 × € 6.908 aan jaarvrijstelling die binnen de schenkingsregels valt, zonder schenkbelasting, zonder eenmalige vrijstelling te "branden". Resultaat: kind heeft van het eigenlijke vermogen al € 69.080 belastingvrij ontvangen, plus de uit te keren rente op de lening die effectief ten goede komt aan het kind (zolang het binnen de jaarvrijstelling blijft).
Met de eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 kan pad twee bovenop, eenmalig in het eerste jaar. Dan kun je tien jaar lang € 33.129 + 10 × € 6.908 = € 102.209 belastingvrij richting kind schuiven, zonder ooit schenkbelasting te raken, plus de financiering van het huis is geregeld.
De les in één zin.
De jubelton was een afkortroute. De familiehypotheek is de lange weg, maar het komt op dezelfde plek uit met meer flexibiliteit en (voor de ouders) een beter rendement op hun vermogen dan het op spaarrekening of in box 3-belegging zou doen. Voor families die het vermogen hebben om dit op te zetten, is het in 2026 het sterkste instrument om kinderen op de woningmarkt te helpen.
Reken jouw situatie door op de tool voor papieren schenking, vergelijkbaar instrument, dezelfde rekenmotor.